Josef-Seliger Siedlung, Ottobrunn, 3. Bauabschnitt

Die Wohnanlage mit 16 Mietwohnungen (15 davon gefördert vom Landkreis München) sowie eine Kindertageseinrichtung wurde im Auftrag der Gemeinde Ottobrunn errichtet durch die Baugesellschaft München-Land GmbH. Das Plangebiet liegt inmitten von Ottobrunn, einer Gemeinde im Südosten des Landkreises München. An drei Seiten des Geltungsbereiches (Norden, Osten, Süden) grenzen bebaute Flächen an. Im Westen verläuft die S-Bahn Trasse. Für die Grundstückseigentümerin der sogenannten Josef-Seliger-Siedlung, die Baugesellschaft München Land (BML), wurde innerhalb des Geltungsbereiches eine grundlegende Überplanung der bestehenden Siedlungsstruktur vorgenommen, da nahezu alle Bestandsgebäude weder aktuellen energetischen, noch baukonstruktiven oder funktionalen Ansprüchen genügten. Eine Sanierung dieser Gebäude hatte sich nach intensiver Prüfung als nicht darstellbar erwiesen, alle Bestandsbauten wurden beseitigt. Hierdurch ergab sich zudem die Chance, nicht nur einzelne Gebäude, sondern die gesamte städtebauliche Struktur zu verbessern. Die bestehenden Erdgeschoss-wohnungen verfügten beispielsweise über keinen direkten Gartenzugang (Hochparterre), die Freiflächen waren wenig gestaltet und wurden daher auch nur untergeordnet für Spiel und Erholung in Anspruch genommen, die Wohnungsausrichtungen und Zuschnitte entsprachen nicht den heutigen Maßstäben, es existierte kein nennenswertes Stellplatzangebot für PKW und die Gebäudestellungen reagierten nicht auf die Emissionen der S-Bahnlinie, die neue Planung sollte zu deutlichen Verbesserungen führen.

Wettbewerb 1. Preis 2011
Für die Städtebauliche Neuordnung wurde ein städtebaulicher Realisierungswettberwerb ausgeschrieben, bei dem der Beitrag von Goergens Miklautz als Sieger ausgewählt wurde. 

Bebauungsplanverfahren 2012- 2013
Aufbauend auf dem Wettbewerbsergebnis wurde in den Jahren 2012 und 2013 durch Goergens Miklautz für die Gemeinde Ottobrunn der Bebauungsplan Nr. 125 mit zugehörigem Grünordnunsgplan erarbeitet, abgestimmt und bis zur Rechtskraft gebracht.

1. Bauabschnitt 2013 -2015
Als erstes wurden zunächst die Häuser 1.1, 1.2, 2.0 und 3.1 mit Tiefgarage in den Jahren 2013- 2015 errichtet. Neben den Wohnbauten ist hier eine Kleiderbörse und eine Beratungsstelle der AWO integriert.

2. Bauabschnitt 2017- 2019
Der zweite Bauabschnitt wurde von 2017 bis 2019 errichtet und umfasst 10 Geschoßwohnungsbauten mit insgesamt 85 Wohnungen und eine Tiefgarage mit 90 Stellplätzen, drei  Gebäude wurden dabei als Maisonetten Wohnhäuser geplant, teilweise im geförderten Wohnungsbau, die Garage des bereits realisierten Teils aus Bauabschnitt 1 wurde nach Süd- Osten erweitert.  Allen Erdgeschosswohnungen wurden Terrassen, den Obergeschosswohnungen mit Ausnahme der Maisonetten Balkone zugeordnet. Sämtliche Geschosse der Mehrfamilienhäuser sowie die Erdgeschosse der Maisonette Häuser sind barrierefrei, in einem Gebäude befinden sich zudem drei rollstuhlgerechte Wohnungen.

Der dritte Bauabschnitt ergänzt mit drei weiteren, untereinander im Untergeschoss und Erdgeschoss verbundenen Häusern die bereits realisierten ersten und zweiten Bauabschnitte (bisher insgesamt 12 Gebäude). Mit deren Fertigstellung ist die städtebauliche Neuordnung der bestehenden überplanten Siedlungsstruktur abgeschlossen. Für die Baumaßnahme waren vorgerichtet zur Baufeldfreimachung Abbrucharbeiten der Bestandsgebäude und Errichtung von Baumschutzzäunen, Wurzelschutzmaßnahmen und Rodungsarbeiten notwendig. Die Abbrucharbeiten beinhalteten Schadstoffsanierung und Entkernung der 3 Altgebäude, Freimachen des Arbeitsraums um die Altgebäude, Abbruch der Altgebäude und Entsorgung der Abfälle.

Im Zuge der Maßnahme wurde eine Baugrube mit 45-50 Grad Böschungen und keinen zusätzlichen Verbaumaßnahmen errichtet.  In den jeweiligen Erdgeschossen aller Bauteile wird auf Wunsch der Gemeinde – abweichend vom ursprünglichen Konzept- eine zusammenhängende Kindertageseinrichtung statt Wohnutzung errichtet. Im Erdgeschoss Objekt 26 befindet sich eine 2-zügige Kinderkrippe für insgesamt 24 Kinder, im Erdgeschoss Objekt 27 ein 2-zügiger Kindergarten für insgesamt 50 Kinder, alternativ für bis zu 2 Kinderkrippen bzw. 1-zügige Kinderkrippe (12Kinder), 3- zügiger Kindergarten: Kindergarten (50 Kinder) und integrativer Kindergarten (19 Kinder) nutzbar, im Erdgeschoss Objekt 28 befinden sich Leitungsbüro und Personalraum sowie ein Mehrzweckraum für beide Einrichtungen, der auch unabhängig genutzt werden kann. Die Räume der Kindertageseinrichtung werden durch 1-geschossige Bauten die zwischen den jeweiligen Baukörpern liegen, verbunden. Der Verbindungsbau zwischen Objekt 26 und 27 wird als Haupteingang der Kindertageseinrichtung geplant, der Verbindungsbau zwischen Objekt 27 und 28 soll auch als separater Zugang des Mehrzweckraums genutzt werden können.

Die Gebäude liegen städtebaulich am südlichen Ende der beiden bereits realisierten Bauabschnitte. Die Josef-Seliger Straße mündet bei Objekt 26 in einem Fahrrad- und Fußgängerweg. Alle Gebäude liegen parallel zur Erschließungsstraße, Objekt 26 und 27 sind voll- und Objekt 28 teilunterkellert. Die erforderlichen Stellplätze werden oberirdisch realisiert, der für 8 Stellplätze vorgesehene Carport mit integriertem Müllgebäude liegt im Norden des Planungsgebiets und schirmt durch seine rechtwinklige Anordnung die Freiflächen der Kindertagesstätte ab. Dort liegt auch die Feuerwehrzufahrt für den zweiten Bauabschnitt. Alle Häuser werden im Treppenhaus mit Personenaufzügen ausgestattet, über die eine Erschließung vom Kellergeschoss bis zum obersten Geschoss bzw. bei den Objekten 27 und 28 zur unteren Ebene der Maisonette-Wohnungen sichergestellt wird. Die Haupteingänge der Wohnungen befinden sich straßenseitig an den Treppenhäusern, die Kellergeschosse erhalten separate Zugänge. Den Obergeschosswohnungen werden Balkone zugeordnet, die Maisonetten (Objekte 27 und 28) erhalten je Geschoss ebenfalls einen Balkon, die unteren Balkone des Objekts 28 werden mit einer Schallschutzverglasung versehen. Sämtliche Geschosse der Wohnhäuser sind barrierefrei nach DIN 18040-Teil 2 zu nutzen. Davon abweichend sind – aufgrund der innenliegenden Treppen – bei den Maisonette-Wohnungen jeweils lediglich die unteren Ebenen (Küche, Wohnraum, Bad, Flur und ein Individualraum) barrierefrei. Das öffentlich genutzte Erdgeschoß wurde in Teilbereichen rollstuhlgerecht ausgebildet (nach DIN 18040-Teil 1 rollstuhlgerecht). Dazu zählen ein Besucher-WC und die zugehörigen Erschließungsflure.

Im Untergeschoss sind die allgemeinen Abstellräume für die Wohneinheiten, Trocken- und Technikräume, sowie Fahrradabstellräume (Erschließung über eine Außentreppe bei Objekt 27) untergebracht. Im Keller Objekt 26 befinden sich auch die Nebenräume für die Kindertageseinrichtung inklusive Lüftungsraum und Nebenräume der Küche inklusive Lager, Wasch- und Umkleideräume. Die Teilunterkellerung Objekt 28 wird für die erforderlichen Technikräume genutzt. Zusätzliche Fahrradabstellplätze werden im Freien vor den Eingangsbereichen angeordnet.

Die Freianlagen für die Kita werden entsprechend den Anforderungen mit begrünten und befestigten Fläche gestaltet und durch altersgerechte Spielgeräte ergänzt. Durch zwei Nebengebäude im Gartenbereich können lose Spielgeräte / Ausstattung der Kita aufbewahrt werden. Der begleitende Straßenraum mit Parkierung – zugeordnet den Nutzungen der Gebäude 26 bis 28 – (auch im zurückgestellten Bereich vor dem 2. Bauabschnitt) wird neu hergestellt und die Freianlagen für das Wohnen mit Kinderspielplatz wird unter Einbeziehung des Baumbestands im Süden des Grundstückes angelegt. Für den Schallschutz – insbesondere der Freiflächen der Kindertagesstätte- ist eine Schallschutzwand notwendig. Diese wird auf der gesamten Grundstücksgrenze zum bahnbegleitenden Weg hin errichtet. Auch die festen Einbauten und die Möblierung der Kita wurde durch Goergens Miklautz in Abstimmung mit den Nutzern und der Gemeinde geplant.